【摘要】房地产行业发展较为特殊，其周期波动受到诸多因素影响，市场、政策及经济因素等环境变化都会对房地产业带来极大变动，导致该产业波动较大。进而对国民经济产生系列影响。基于此，本文对房地产周期波动影响因素进行简要分析，并就房地产业发展提出了一点浅见。

【关键词】房地产；经济周期；相关因素

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.12.019

在我国国民经济体系中，房地产业与经济体系中的相关产业关联性较强，房地产业的大幅波动会对经济发展造成极大影响，并有可能引发系列金融风险。因此，保证房地产业稳健发展至关重要。与其他行业发展有很大不同，房地产业发展较为特殊，有着明显的经济周期，而对房地产业影响较大的因素很多，主要涉及到市场、政策及经济形势等，导致房地产业经济周期波动明显。要确保房地产业稳健发展，就应当对经济周期准确预判，对房地产业市场做好统筹规划，使房地产业的增长速度符合市场需求，这对推动我国经济可持续发展具有重要意义。

1、影响房地产经济周期波动的主要因素

房地产业与土地有关，有着地域性特点，而归根到底，房地产业与经济发展住房需求有关，促进特定的经济周期形成。房地产是一项固定资产，在通货膨胀的情况下具有保增增值功能，因而受到人们的关注。总体而言，影响房地产经济周期波动的主要因素包括如下几个方面：

1.1  市场因素影响

作为一种特殊的商品，房地产业兼有投资与居住功能，在市场经济环境下，这类商品同样受供求关系的影响较深。供大于求时，房地产业发展缓慢，房地产业的价值出现下滑；而供不应求时，会对房地产业形势有利，引起房价上涨，房地产业利润大增，刺激各类资本进入其中。在我国城镇化进程中，大批农民向城镇转移，在城镇需要拥有居住之所，一部分人有购买能力的选择了所在地城镇购置房产，用于居住或投资之用，他们是市场购买的主体。而另一部分出于改善居住条件的需要，也在购买房产，使房地产市场不断扩大。

1.2  政策因素影响

由于房地产业在经济体系中较为特殊，对众多产业发展影响较大，为了促进经济发展，国家会运用政策调控工具对房地产市场进行宏观调控，引导房地产业健康发展。在房地产过热时，国家会通过扩大供地规模、增加房地产供应，缩小信贷规模，提高贷款利率等方式，市场房源增多，购买成本增加，通过限购、限贷等方式，让市场购买力减少，从而让房市降温。而在房地产市场下降严重，对经济影响较大，需要刺激房地产业拉动经济发展时，政策导向将会出现转型，如扩大货币投放，取消限购限贷政策，降低贷款利率，实行税费减免等系列措施，鼓励房地产市场发展。从而导致房地产业形成了一个特殊的政策周期。

1.3  经济因素影响

一个家庭购买房子往往倾注了一家人的全部积储，外加若干年的房贷负债，才能实现。因此，家庭经济条件是影响购买力的决定性因素，对房地产业有着极大地制约。一部分家庭虽然在城镇就业，但无力购买住房，主要是受经济条件限制，没有经济能力购买。而一旦具备有经济能力，极有想法去实现购房愿望。此外，房地产相关的经济产业发展状况也会对房地产发展有着极大影响。如新型建筑材料的研发与应用，建筑设备的投入与使用，会极大地提高房地产建设质量，缩小建设周期，减少项目风险，加快房地产业发展，有利于房地产项目快速建成，投入市场。

2、推进房地产业良性发展的具体对策

2.1  做好市场调查，顺应市场需求

房地产业与社会经济发展休戚相关，对经济影响很大。由于房地产在地域上的独特性，各地在发展房地产业时，必须充分考虑区域因素，对本区域的市场状况进行周密调查，了解市场行情，如本地的住房需求多少，可供房源多少，需工多少时间“去库存”，如何尽可能满足市场需求等等。只有以市场需求为导向，顺应市场，才能获得投资上的成功，促进区域社会经济和谐发展。反之，如果盲目入市，对市场需求把握不准，导致房地产市场供需平衡失调，将会对经济发展造成极大危害，影响社会经济的稳定性。

2.2  运用好各项政策，维护房地产市场稳定

在我国经济发展中，房地产业发展受宏观政策的影响很大。要推动房地产业稳定发展，必须综合运用好各项宏观政策，做好宏观调控，减少房地产经济波动幅度，缩短经济周期，防止房地产经济波动对社会经济发展产生较大影响。为此，必须运用好如下政策：一是加强土地管理，科学运用土地政策。土地是有限的资源，要对城乡土地进行统筹规划，对城镇建设规模进行总体控制，根据各地发展状况做好科学用地预测，防止盲目城镇建设扩大，特别是加强房地产用地严格管控。二是加强信贷管理。要大力支持居民自住房购买信贷，对居民购置首套、改善性住房要提供信贷利率优惠，对其购买行为进行鼓励；而对投资购房进行限贷，防止炒房行为发生。三是运用好财税政策进行调节。对购买住房实行税费减免政策，鼓励居民购买；对出售住房课以重税，限止居民利用住房进行投资投机行为，运用税费政策进行购销调控。四是灵活运用“限购”政策。要保证人口合理流动，对人口流动制定发展规划，进行政策引导、产业引导，使人口就近向城镇集中。要控制大城市规模，减轻人口转移压力，要灵活运用限购政策，对房地产供求进行调节，促进区域经济和谐发展。

2.3  大力发展经济，努力改善民生

随着居民收入不断增长，人们对居住需求也会发生改变。在“衣、食、住、行”中，“住”在人们心中占据着极其重要的位置。只有经济发展，才能保证居民收入增长，居民才会在居住条件改善上想心思，有能力购置房产。如果经济下行严重，居民收入不保，即使购置了房产，后期的房贷无法偿还，将会带来系列链锁反应，影响社会经济发展的稳定性。因此，各级政府要大力发展经济，扩大就业，就近安排本地劳动力就业，努力改善民生，让居民收入有保障，不断获得积累，增加住房购买力，有利于房地产经济良性发展。要引导产业转移，将部分劳动力需求密集的产业从大城市向小城镇、劳动力资源丰富的农村地区转移，使大城市的住房需求趋于平衡，减轻大城市的住房环境压力，让中小城市与农村获得更多的发展机会，促进这类地区的经济发展与房地产业稳定增长。

结语：

房地产业经济发展模式较为特殊，与区域经济发展有很大关系，同时，对区域发展有很大影响。房地产经济周期波动与国家政策、市场供求及经济发展有很大关系。要保持房地产业稳健发展，必须对房地产市场进行科学预判，运用好宏观政策，要大力发展经济，增加居民收入，才能有利于房地产经济良性循环。

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