【摘　要】在国家实施去杠杆的背景下，我国房地产企业现有的融资方式已经给行业和企业的发展造成了瓶颈，本文通过分析，认为融资渠道、国家政策以及周转周期和风险控制是我国目前房地产行业融资存在的问题，同时给出了相应的措施建议。

【关键词】房地产；融资；去杠杆

房地产是一个建设周期长，投资大的资金密集型产业，国家的相关政策对其融资影响很大。自2017年以来，国家对房地产行业实施去杠杆政策，2019年的中央政治局经济会议又重提“住房不炒”，因此，房地产行业的资金寒冬可能会面临较长的一段时期，地产公司的融资成本变高，难度变大，融资问题成为了各个地产公司最为关注的问题。

一、我国房地产融资存在的问题

1．融资渠道单一，过渡依赖银行

虽然随着货币市场、资本市场的快速发展，房地产企业已经找到了诸多的融资渠道，但是，到目前为止，银行信贷在房地产企业融资总量中占到了60%以上，依然是房地产企业的主要融资渠道。较高的银行信贷比例是一把双刃剑，一方面能够给房地产企业带来比较稳定的资金来源，而且资金成本较低，另一方面，当政策风向有变时，会给房地产企业带来巨大的风险，造成短期资金紧张，甚至资金链断裂，特别是风险防御能力较弱的小型房地产公司，其资金来源会变得极为紧张，企业将会变得非常被动，只能临时去寻找成本较高的渠道，或者寻找大地产公司的合作，造成企业利润遭受巨大损失的局面。

2．容易受到国家政策的影响

房地产行业首先是市场主体，受市场经济规律看不见的手的支配。同时，由于房地产行业较长一段时间内是我国的支柱产业，对我国经济影响非常大，既影响房地产上下游产业链的各行各业，同时也影响居民的收入、财富和居住条件，既具有居住属性，也具有金融投资属性。因此，房地产行业同时也一直接受国家严格的监管和调控，房地产行业的兴衰受国家宏观调控这只看得见的手的影响非常大，因此，给房地产企业的融资战略带来了诸多的不确定性，一旦国家政策收缩，市场资金紧张，房地产企业就很难在短期内筹集到必须的资金，给开工项目造成极大的风险，甚至出现延迟开工、停工和烂尾等现象。

3．周转周期较长，融资风险控制意识薄弱

房地产是资金密集型行业，建设周期又比较长，从拿地、开工再到销售回款要经历较长的周期，在这一周期内，大环境随时都可能产生变化，因此，当前看好的地块，在建好后销售不一定好，就会产生积压问题，企业的资金周转就产生问题，到期的贷款和项目后续费用就无法支付。当企业资金困难时，企业的融资就会产生偏激行为，平时的风险控制措施就会放松，取而代之的将会是“只要有资金，其他的都好说”，甚至到社会上筹集成本高达20%~50%的资金，这样的融资行为不仅会吞噬企业大量的利润，而且将会带来较大的风险，企业很可能会在短时间内偿还成本较高的融资资金，造成项目和企业的风险骤升，这也是近些年来部分中小房地产企业融资风险系数一直较高的原因之一。

二、我国房地产融资的建议

1．拓宽融资渠道，创造多元化的融资方式

虽然银行信贷仍然是目前目前房地产融资的主要渠道，但是，房地产企业为了降低风险，还是应该寻求多样化的融资渠道。可以结合企业自身的情况，采用多种组合和创新，如债券融资、信托投资基金融资等方式，来拓展房地产融资渠道。具体体现在：

(1)债券融资。目前，我国居民存款较多，且投资渠道较少，项目风险较小、收益率较高的实体房地产项目是居民比较好的一个理财选择，但是目前很多地产项目缺乏监管，中小型地产公司会出现“借债容易，还债难”的现象，政府有关部门应该加强监管，严格债券资金的用途，确保债券融资的资金投入到项目中，为后期回款偿还债务提供保障，提升房地产债券市场的信心，这样就有更多的资金可以通过债券进入房地产市场。而且通过债券，房地产企业可以获得中长期比较稳定且成本不高的资金，有效的改善银行信贷单一渠道的问题。

(2)信托投资基金。随着我国金融市场逐渐发展，房地产信托投资基金也渐渐壮大，仅2017年产品发行总规模就达到了前三年的总和379亿元，产品的种类有房地产公司上市基金、房地产行业投资基金、封闭式产业基金等品种，在某种程度上丰富了房地产企业融资的渠道。此外，房地产企业还可以运用其他的方式进行融资，如：固定资产租赁融资、资产证券化、企业间资金拆借、民间资金借贷、引入战略投资者等。这些渠道都将进一步丰富房地产企业的融资渠道，有效缓解房地产企业的短期资金压力，可以肯定的是，未来的房地产行业将逐渐改变现有的以银行信贷为主的单一融资方式，取而代之的是多元化的融资方式，并且会不断创新，开发出适合房地产行业各个阶段的各种融资产品，以此来保障房地产企业的资金需求。

2．加快资金的回流速度，健全风险防控机制

众所周知，房地产项目的资金周转回流速度是影响企业筹资的风险因素之一，企业筹集到资金后，需要快速启动项目并且在较短的时间内迅速销售产品，这样能够确保回款，并且能够偿还本息。如果项目拖的时间太长，不仅要偿还的利息增加，而且可能会造成贷款到期后，无法偿还本息，并且项目也无法开展的尴尬处境，甚至项目烂尾。因此，在融资时，企业不仅要寻找好的项目，做好资金计划，而且还要加快项目建设、销售，缩短周期，同时，健全风险防控机制，如进行各种融资手段优缺点的比较，结合项目实时进行项目资金动态管理，项目专业化的风险评估等风控措施，降低融资的风险，同时提高项目的利润。 

三、结语

虽然目前房地产行业的发展降低了速度，但是在相当长的一段时间内，行业仍有很大的发展潜力。但是现有阶段的房地产企业融资问题已经突显，多元化的融资方式是未来的发展方向，企业应该结合自身项目需求、国家政策、经济周期等因素，多手段安排各种融资渠道，降低风险，保障企业和行业的健康发展。

参考文献：

[1]王安娜.我国房地产融资结构现状研究及发展趋势展望[J].现代商贸工业，2017（22）：102103.

[2]崔英.房地产融资的多元化探析[J].纳税，2018（03）：175+177.

[3]陆长江.金融监管趋严下房地产企业现状及融资模式分析[J].现代商贸工业，2019（03）:88-89

作者简介：张勇，男，（1976—），江西九江人，会计师，研究方向为地产融资。