［摘  要］在物业公用设备建设过程中，电气设备的地位非常重要。在电气设备发展的过程中，加强电气设备的管理和维修具有极其重要的意义，能够进一步提升房屋物业使用的质量，符合我国广大地区域社会居民在物业方面的需求。通过相关文件分析发现，当前我国在房屋物业电气设备的管理和维修中出现了很多问题，只有对出现的问题采取合理的措施，加强管理，才能让我国社会经济发展速度进一步加快。文章重点分析研究房屋物业中电气设备的管理维修，以供参考。

［关键词］房屋物业；电气设备；管理；维修

［中图分类号］TU85　　　　　［文献标志码］A　　　　　［文章编号］1001–523X（2020）10–0170–02

1  房屋物业中电气设备管理与维修的重要意义

据不完全统计，近几年，我国平均每年发生火灾10万余起火灾事故中，有30%是由电气安全引发。而且，每年还有大约七八千人因为触电而死亡，这是一个让人触目惊心的数据。电气设备管理的疏忽就是这一系列事故的隐患源头。所以，必须加强建筑电气安全防范措施，尽可能减少安全事故的发生，最大限度地保护劳动人民的生命财产安全。在此过程中，需要加强电气设备的管理与维修。要加强物业的电气设备管理，提高设备的完好率和使用寿命，保证设备在运行过程中的安全性和稳定性，一定要重视以下几点：

（1）首先加强电气设备基础资料的管理和控制，形成完善的资料档案，主要包含一些原始资料，包括设备的生产说明合格证以及原理图线路图等。其次是安装调试过程中的信息和记录，以及相应的验收报告。另外在运行过程中一定要对电气设备的运行状况进行记录，比如，日常设备的运行情况，检修过程中出现的大小问题，以及定期进行电气性能检验过程中出现的情况和报告。

（2）电气设备零部件的管理工作的过程中，由于当前科学发展的速度进一步加快，电气设备逐步开始更新换代，物业管理部门需要在对整体设备不影响的条件下，采取合理的方式对电气设备进行更新。在此过程中一定要配备一些常用易损的零部件，确保零部件的备品数量充足，质量符合要求。在使用的过程中随用随添加，积极加强库房的防尘防潮工作，避免零部件出现电气性能的改变。

（3）在进行电气设备运行管理和事故处理的过程中，一定要确保电气设备运行的稳定性。这需要制定相应的管理制度，依照电气设备的使用要求进行严格执行，相应的人员只有通过培训之后才能持证上岗。在此过程中，需要积极加强电气设备的日常维护和巡查工作，将可能出现的隐患排除，发现产生的问题，并且有针对性地采取合理的措施解决问题，定期进行有计划的维护检修工作。房屋业电气设备在使用的过程中往往会受到附近环境以及大自然气候的变化的影响，这就需要对环境变化以及季节特点进行充分的掌握，采取合理的措施，依照设备的完好性加强检修工作，在检修的过程中一定要针对事故进行合理的处理。执行三不放过的具体原则，也就是，如果事故的原因没有查明不能放过，其次是事故的责任人没有进行处理不能放过，事故结束之后没有采取合理的方式进行改善不能放过。

2  电气设备的维修

在物业和相关公共配套设施当中，有很大一部分设备是电气设备，比如说电梯照明、供暖、通风、排水等，这些都和电气设备的正常稳定运行息息相关。如果电气设备在运行的过程中产生故障很有可能造成非常严重的影响，会对物业的使用者产生很多不便，所以一定要重视加强电气设备的维修工作。电气设备在维修的过程中一定要对电气原理和相关设备的性能进行了解和熟悉，逐步积累维修的经验，及时对电气设备进行有针对性的修理和维护，在此过程中一定要重视加强故障检查方法的摸索以及实践步骤的了解。

2.1  调查情况

需要与用户及操作者进行沟通，了解设备出现故障的情况，主要包含是否出现异常的声音、外部是否出现明显的变化以及是否产生异常气味和火花等。另外还需要了解之前是否有人修理过以及修理的相关内容，详细了解设备情况，这些是快速找到设备故障原因的重要基础。

2.2  直观检查

需要进行直观的检查，也就是用鼻子闻，用手摸，用耳听，用眼看，通过这样的方式直观地进行检查，判断是否出现颜色变化、外部损坏、电器连线松动、开路或者绝缘，出现烧焦等情况。通过听觉判断电气设备是否与正常运转的声音有区别，一般情况下电气设备处于正常运行时，声音往往是柔和稳定而均匀的。可以通过经验对不同声音的区别进行累积。另外还可以通过人的嗅觉来对电气设备出现的气味进行判断，如果出现短路击穿或者过热等，都有可能会闻到异常的烧焦气味，还可以用手对电器的各个部位进行触摸，依照手感觉的震动和温度的情况判断其是否出现故障。

2.3  仪器检验

需要利用相关仪器仪表等进行检查，主要使用照表、万用表以及红外测温仪等工具检测设备的温度，电压，电流等参数，从而了解电气设备的具体使用情况。

2.4  常用检查方法

常用的检测方法有如下几种：

（1）对比法。需要将图纸资料和平常的记录与检测数据进行对比，判断是否产生故障。在没有平时记录，又没有资料的电气设备可以跟同型号的完好设备之间进行比对。电路中的电气元件具有相同控制性能或多个元件共同对设备进行控制时，可以通过其他相似电动元件来对该元件进行判断。

（2）转换元件法。一些电路在进行故障排查中，需要消耗的较长时间或者对故障原因确认。为了确保电气设备的有效使用，与可以同一性能的良好元器件进行置换，与此来判断被置换的元器件是否出现故障。在进行转换元件法检查的过程中一定要注意把原电器元件拆下之后需要对其进行认真的检查，判断是否已经损坏，只有肯定是因为电气因素造成损坏，才能将新器件换上，防止新换的期间再次出现损坏。

（3）逐步开路法，主要是针对一些控制较为复杂或者多支路并联的电路，在接地或短路时产生的故障进行分析，通常条件下会产生明显的外部表现，比如产生电火花冒烟等。电动机内部或带有护照的电路产生接地短路的情况，除了熔断丝熔断以外，外观方面不容易查看，这时可以通过逐步开路法来对其进行检测。在检测的过程中，如果遇到一些接地故障或难以检查的情况，可以重新进行熔体更换，多支路交流电路逐步断开，接着进行通电试验，如果熔断器再次熔断则说明故障就存在于刚刚出现的线路当中，接着将这个线路进行分段，逐层对该线路进行检查。若接入某段电路当中熔断器又产生中断，则可以对故障进行确认。这种方法使用较为简单，然而可能会导致一些人损坏原电路，使不严重的电器被彻底损坏。逐步接入法主要是为一些产生接地故障或短路故障的电路换上新的熔断器，逐步对各支路进行检查，若某一段熔断器产生又熔断的情况，则说明该线路当中出现故障。

（4）强迫闭合法。在对电气故障进行排查时，通过直观的方法对无法有效对故障点进行检查，也没有适合的仪表对其进行检测，这时可以通过绝缘棒将一些接触器、继电器等强行按下，让其常开触点闭合。通过这种方法观察电器的情况，判断其是否正常，比如说电动机从不转变成转动，某些设备从不动到正常运转。

（5）短期设备法。针对电路电气故障进行处理和分析。很多故障是断路故障，主要包括松动虚焊、熔断器、熔断等，在出现这类故障时，除了用电压法、电阻法进行检查之外，还可以使用短接法。这种方式主要是用一根导线对一段线路进行短接，在短接的过程中如果电路恢复正常，则说明该区域产生断路。主要有长短接法和局部短接法，一定要对各种方法进行活学活用，依照相应的操作方式进行操作，如果产生连续烧坏的元器件，一定要及时将问题原因查明，接着再进行更换。在电气测量的过程中需要对导线的压降进行考虑，在不违背设备电气控制的条件下，试车的过程中手不能离开电源开关。

3  加强房屋物业中电气设备的管理与维修的措施

电气设备出现问题的原因有两个方面：内部原因和外部原因。但无论是哪种原因，都可能导致电气设备出现连锁反应，造成了建筑工程的安全隐患。因此，在对安全隐患排查的同时，还应当加强建筑工程的安全性、可靠性。

3.1  提高维修人员的专业素质

电气维修人员的专业素质决定着电气设备的维修质量，也影响着整体建筑工程的质量。因此，物业单位在招聘维修人员时应严格进行专业素质的把关，并对现有的维修人员进行生产安全、质量意识、技术水平等方面的培训，以保证维修队伍的专业化。此外，物业单位还应当加强监督管理，加强管理人员、维修人员的责任心与细心程度，同时对维修的要点严格把控，以确保整个维修工作的顺利进行。同时，电气管理和维修人员在实际的工作中应当做好记录工作，以确保对未来的补救和加强工作提供参考依据。

3.2  严格要求质量

物业单位在维修管理的过程中对不合格或假冒伪劣产品应坚决抵制，保证替换的电气设备和零件的质量。若要采购无损伤、标牌完整、配件齐全的设备，在采购过程中就需要尽量减少中间环节，到信誉好、规模大的厂家进行采购。选择维修的电工，等级应当适应于工程的难易程度，才能保证电气设备的高效安全运营。物业单位应当定期检修，并在检修时做好防护工作，穿好绝缘衣服，使用绝缘用具。此外，在检修的过程中，检修人员应当注意断开电路，严禁带电操作，保证安全。

3.3  建立全方位质量保证问责体系

物业单位还应当建立完善的监督管理机制，以保证维修管理人员的责任心下提升施工质量。为此，可以将电气维修工程的质量、安全、成本的责任交由相关部门领导负责，以落实责任管理。此外，管理人员应当加强维修零部件采购过程中的监督和检查力度，并进行不定期的检查，防止不良材料出现。

4  结束语

电气安全隐患的存在对电气设备的正常使用造成极大影响，甚至酿造成不可挽回的灾难，应当杜绝潜在的隐患，确保建筑电气运行正常。在进行房屋物业电气设备管理、维护、检修的过程中一定要积极加强维护检修和管理等工作，不能忽视任何一个环节，一定要对房屋物业的电气设备进行有效维护，提高设备运行的稳定性和安全性。

参考文献

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[4]张明华.关于物业机电设备安装工程品质管理问题的探讨[J].建筑工程技术与设计（5），2015（12）：141-142. ［Abstract］ In the process of construction of property public equipment, the position occupied by electrical equipment is very important. In the process of developing electrical equipment, strengthening the management and maintenance of electrical equipment is of
great signifi cance. It can further improve the quality of housing properties. Under this condition, it can meet the needs of social residents in the vast areas of China in terms of properties. . However, at present, many problems have occurred in the management and maintenance of electrical equipment in houses and properties. Through analysis of relevant documents, it is found that there are many problems in the management and maintenance of housing properties and electrical equipment in China. It is necessary to take reasonable measures and strengthen management in response to the problems that occur. Only in this way can the speed of social and economic development in China be further accelerated. Focus on analysis and research on the management and maintenance of electrical equipment in housing properties for reference.

［Keywords］ housing property; electrical equipment; management; maintenance